投资解析｜房地产 V.S. 股票市场对比

尽管每个投资市场都存在不可预测的风险，但对全球投资者来说，房产仍然是较受欢迎和稳定的固定资产。今年5月6日，英国央行表示，英国经济目前的增长速度达到70多年来最快，随着疫情限制政策的放宽，英国房产投资前景可谓一片光明。我们将通过英国房地产在疫情期间的投资表现、房地产与股票市场的风险和收益对比、房地产投资的未来走势这三方面，来解析英国房地产的稳健性。

疫情期间英国房地产表现

2019年新冠疫情的爆发不仅给人们带来了健康危机，也让全球经济受到了前所未有的冲击，当时预计2020年全球经济产出将因为疫情下降3.5%。尽管如此，英国的房地产市场在整个疫情期间的表现却还是相对稳定的。主要的原因是英国住房一直处于供不应求的状态，政府希望每年能新建30万套住房，来满足不断增长的需求。这样的需求使房价保持稳定增长，对房地产投资者来说也是个好消息，据最新的房价指数显示，整个2021年英国房价都在稳定上涨中，截至2021年6月，英国房价同比上涨了9.5%。

Halifax最新发布的房价指数

一个合理均衡的房地产投资组合带来的的租金收入和长期资本增值可以让投资者有源源不断的收入，让投资者坐享供不应求的固定资产所带来的安心感。

02

房地产与股票的区别

图源：小坤说房

投资者们也时常会拿房地产和股票相比，股票投资的主要优势在于成本低于投资房地产，而且交易相对容易，但股票投资的劣势在于风险较大，并且稳定性低。例如，去年的疫情虽然使得房地产市场短暂下跌，但房价很快反弹甚至创下新高。相比之下，股市受到的冲击就要大得多并且影响更加持久了。标准普尔500指数在2020年3月经历了超过30%的暴跌，即使目前股市有所回升，但仍然很不稳定，时常有动荡。

虽然无法准确比较回报率，但股票的投资风险确实较高，知名房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）表示“作为有形资产，房地产为投资者提供了安全保障，可以有效的减少汇率波动以及股市和其他理财产品带来的投资不稳定性。”

03

英国房产的未来走势

一个稳定的投资选择一定有着可预见的乐观前景，而英国房产正是如此。随着英国对于防疫政策的限制放宽，英国经济有望在2021年实现7.25%的增长[7]。加上每年房价稳定增长，让许多投资者都很看好未来的英国房产市场。而且人们越来越倾向于在市中心生活。仲量联行（JLL）在《Home is…for everything》报告中表示，在1800年时，全球只有不到10%的人口居住在市中心，而现在这样的居住在市中心的人口比例已经超过了55%，英国更是超过80%[8]。

随着人们对市中心住房的需求不断增加，这些为租而建的住宅就成为了很好的投资机会。以“Built-to-Rent为租而建”理念打造的高端公寓是英国数百万租客心中的首选住房之一，租客们优先考量的因素因为疫情而发生了改变，变得更加重视户外绿地、健身房、快速稳定的Wi-Fi、宽敞的生活空间、高品质的配套设施和对宠物友好的居住环境等。随着被称为互联网世代的Z世代群体进入房屋租赁市场，对租房的标准只会越来越高。目前市场上这样的高品质住宅处于供不应求的状态，所以在市中心的黄金地段投资为租而建的高端住宅在未来可能会带来较高收益。目前主要热门投资城市包括英国曼彻斯特、伯明翰和利兹。近期的数据显示，伯明翰的住房需求创下了历史新高，而曼彻斯特的人口增长速度更是是全英平均增速的两倍[9]，目前这些城市正是投资的好时机。

当然，并不是投资了英国房地产就意味着没有风险，如何降低房地产投资风险也是一门重要的学问：

了解投资地点

首先，在投资前预先研究房产的地理位置是非常重要的，要确保投资项目所处的城市有着大量住房需求和强劲的租金收益增长潜力。例如，伯明翰和曼彻斯特因为租房需求量大并且房价与伦敦相比较为稳定，所以这两座城市在租金收益方面的表现优于全英的平均水平。

分散投资风险

其次，通过多样化的投资组合，也可以有效的降低投资的风险。大多数经验丰富的房地产投资者会选择在不同的城市中投资不同类型的房地产。例如，专为学生建造的学区公寓（PBSA）通常能带来较高的租金，成本较低且学生租客的需求量也很高。然而，如果是长期投资，这类型的物业不太可能拥有高端住宅的升值空间。因此，如果能同时投资两种类型的物业，租金收入和长期收益就能得到兼顾。

选择靠谱开发商

选对开发商也能够有效规避风险，可靠的开发商会先积极的对投资者展开咨询，从讨论投资目的开始，为投资者提供一系列相关的信息和服务。并帮忙拟定一份房地产投资计划，在投资过程的每个阶段都会有专业的负责人和团队来协助。此外，投资者也可能需要出售房产，所以能提供一个可靠的售后服务也是很重要的。

任何投资都是伴随着风险的，房地产投资也不例外。例如可能会遇到房价产生波动、出租的房子空置一段时间、出售房屋遇到阻碍等情况。为了减少这些风险，每个投资者都必须对房地产市场、房产类型、地理位置和开发商有足够的了解。聪明的投资者会选择多样化的资产组合来分散风险，并以租金收入和长期房价增值的形式享有收益。虽然所有的投资都会有风险，但英国经济的乐观前景加上市场的稳定增长，使得英国房产保有稳健的优势。