现阶段是美国出租公寓投资的高点吗？

自3月美联储进入加息周期、俄乌政局不稳、全球经济波动、通胀压力进一步提高。叠加疫情的持续影响，美国大公司推进混合办公、居家办公，而且有计划长期执行，这增加了对出租公寓类资产的需求。同时，美国通胀高企以及企业、居民的盈利和财务状况改善，诱发地产类资产配置需求大增，以黑石为代表的机构投资者大举加仓出租公寓类资产。美国4月最新房屋租金CPI增速仍在攀升中，据纽约联储的调查，4月消费者对未来一年房租价格增速的预期维持在较高水平。

美国出租公寓的优秀表现，吸引了不少国内投资者的目光，不少人觉得目前是投资的好机会，但是也有部分投资者担忧此时出手是否会高位接盘。我们将从不同维度剖析当前美国出租公寓投资的时点问题，助力投资者们做出抉择。

进入加息周期，美国经济衰退？

1、加息周期同时往往也是经济向上以及通胀周期，长期通胀利好房地产。所以历史上房地产价格对加息周期相对敏感不高，以2018年加息周期为例，美国地产特别是公寓还是保持稳定的缓缓向上的态势。

2、加息周期以及地缘因素，也会推动美元回流。对于美国的稳定资产，特别是房地产有正向的作用。具体来看，在美联储宣布开启新一轮加息周期后，美元指数依旧加速上涨，并创下近20年来的新高。美元指数上涨，一方面是因为疫情期间美国超宽松刺激后，美国经济表现出相对较强复苏；另一方面，在后疫情时期，美联储在通胀居高不下的背景下以较大的力度进行加息和缩表，导致美元的吸引力上升，美元回流从而推升美元指数上涨。

3、虽然债券市场存在一些警惕信号，但仍尚未见到美国经济衰退。美国国债10年期-2年期的利差也接近倒挂，这些都会引发市场的不安。但10年期-3个月的利差还处于很高位置，过往的几次美股大危机，美债10年-2年利差和10年-3个月利差都提前出现倒挂，因此短期内美国经济离衰退还有一段距离。

图：美债期限利差10Y-2Y接近倒挂，10Y-3M离倒挂尚远

来源：彭博

美国商业地产是否过剩？

1、在高通胀及加息环境下，私募房地产作为通货膨胀时期的“投资避风港”，收益可以对冲通胀带来的资产贬值，价值在加息期间普遍上涨。从房地产资产特性来看，与其他资产类别的相关性较低，相较公开市场房地产而言，波动性明显较低。2021年美国全年商业地产市场投资总额约为7460亿美元，创下历史新高，较2020年同比增长86%。

图：历年美国商业地产投资额走势（十亿）

来源：CBRE

2、美国自有住房比例达到66%，租房人口占比超三成，市场规模庞大，且出租空置率逐年下降。根据哈佛大学住房联合研究中心预测，随着美国千禧一代步入中年，以及婴儿潮一代的逐步老龄化，预计未来10年美国家庭租房需求将十分强劲，至2025年家庭租房新增总量可达1360万户。

图：近十年美国房屋空置率及自有率表现

来源：WIND

美国出租公寓的防御能力如何？

1、 因为出租公寓是一种刚需资产，所以即使在历史经济危机的周期，其表现相对其他资产也是比较稳定的。以2008年金融危机为例，区域优质、品质上乘的出租公寓在危机中就体现出了良好的抗跌性和稳定性。在2008年金融危机及疫情期间，投资者依旧看好出租公寓。并且在金融危机期间，出租公寓租金下降最小（-7.9%），度过危机租金恢复后涨幅最大（25.7%）。

图：2008-2009年经济衰退期间及后对租金的影响

来源：CBRE

2、美国出租公寓在金融危机期间仅出现5个季度的租金下跌情况，表现远远好于其他商业地产业态。出租公寓抗通胀能力最强，在通货膨胀期间持有三个主要优势：相对短期并可以持续续租的租约；机构买家的高好感度使其具有良好的流动性；大多银行机构同时也愿意为该资产类别提供廉价的固定利率机构债务。因此，业主拥有更多灵活管理性来管理净现金收益和资产价值，最后达到对冲通货膨胀的效果。

图：2008-2009年经济衰退后租金变化趋势表（季度）

来源：CBRE

3、 据房地美的数据显示：美国出租公寓地产信贷26年周期平均坏账比例0.34%，25年周期平均贷款本金损失比例为0.07%。据同花顺数据显示：在南部地区近十年人口净流入的大趋势下，房屋价格季度没有回撤，分地区看：东南部地区仅在2012Q3回撤0.15%和2014Q1回撤0.07%，西南部地区没有回撤。

图：近10年美国南部地区房价季度环比增长

来源：同花顺

4、开发型基金投资的出租公寓基金，其开发的出租公寓项目，只在机构市场交易，不会散售，其下游是有庞大的机构资金接盘（例如黑石、橡树等开放式基金），即使遇到不利因素，下游都是机构投资者，普遍较为理性，其资金也都是长期资金。这一点，出租公寓基金跟美国的个人住宅市场，以及股票市场，都存在很大差异。

5、2021年美国出租公寓市场全年投资总额约3154亿美元，位列商业地产第一，同比增长约117%。在稳固的基本面和投资资金大幅流入的情况下，加上出租公寓收益稳定，抗风险能力高，在未来的几年里仍将持续看好。

图：过去十年各物业类型的投资规模（十亿）

最后，有别于国内地产依靠房产升值的赚钱逻辑，美国地产的赚钱逻辑是：未来的租金收益和转售收益折为现值。因此在极端情况下更要持有房产出租。

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