房子买了就降价！有钱在三线城市买房，还不如在日本买个投资房

大街上最多的是两种人，老年人，和带着孩子的老年人。穿着时尚的青年人只在商场里能瞧见几分。破败的小商店到处都是，服装店不少都贴着“转让”、“亏本”的字样。在所谓的“开发区”，房地产的广告还环绕着某块土地，但早已破破烂烂。售楼处的门半掩着，走进去咨询，只有前台两个销售露出惊喜的表情……

这样暮气沉沉的城市，在国内很多地方已经成为了现实，而在未来，更多城市会变成这样。第一财经的新闻指出，中国有11个城市已经进入超老龄化阶段，分别是南通、资阳、泰州、自贡、乌兰察布、南充、抚顺、德阳、内江、眉山和丹东。而在一直被诟病老龄化程度高的东北三省共36市已经全部进入深度老龄化阶段。

按照国际通行划分标准，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。

这意味着在这11个超老龄化城市中，每5个人里就会有1个65岁以上的老年人。而在东三省，几乎每7个人里面就有1个65岁以上的老年人。

这些深度老龄化的城市，楼市也深受影响，年轻人数量少，没人买房，房价自然上不去。

举个极端一点的例子，黑龙江的鹤岗市老龄率为16.45%，这里的房价每平方米2000到4000元，甚至有新闻爆出，在鹤岗3万块就能买一套房。在这些地方买房如果用作投资，风险有多大你我都知道，与此同时，在一线城市或是准一线城市，买房仍然要靠抢。

不说北上广深这些大家都知道的火爆楼市，在新一线城市杭州，由于购房紧张，公寓的价格甚至超过了住宅的价格，但仍然一房难求。

这样两极分化的现象，将越来越普遍地出现在大众的视野中。老龄化为中国的楼市带来了迅速而凶猛的变化。很多人感受不到这样两极的落差，买房一买就坑。

而在日本，几十年来的老龄化历程让他们对于楼市的两极习以为常。

这两天，我的朋友小C来找我聊天，起因是他看到了网上一位旅居日本的博主分享自己在日本买的房子。在视频中她分享道，自己在名古屋的农村买了一套人民币200万左右的一户建，买完几年之后房子就开始降价，但自己还得还35年的贷款。

我这位正在观望是否要投资日本房产的朋友一下就急了：你不是说日本房子值得投资吗，我看这个博主说的，日本房子买完就亏，这怎么能投资呢？

但其实，这个视频正是日本房地产市场两极分化的证据。一极，就是这个视频中展现的那样。在老龄化程度高的地区，尤其是日本的农村地带，房地产市场尤其停滞。

在日本房地产市场上，有一个特殊的现象。在不少地方，房子，甚至土地，都是不值钱的。

比如，在日本茨城县，2021年的公示地价是3万4901日元每平方米（约2047元人民币）。在此之前，这个城市的地价已经连续18年下跌，从1992年的每平方米13.9万日元，足足下降了74.8%。在这些地方买房，买完就跌是正常现象。

甚至在日本有的地方，房子和土地是免费送的。点开下面这个网站，清一色的都是0元送房的房子。

除了房子本身地理位置偏僻，买下来修缮金高等等自带的缺陷，更重要的是这些房子所在的城市通常会有个通病：老龄化程度高，人口少。

比如上面提到的茨城县，在这个人口只有287万的城市，65岁以上的人口有83万，高龄化率达到了28.9%。0元送房的新泻县，高龄化率达到了31.9%。所以说，在一部分日本城市，尤其是老龄化程度高的地区，房地产市场也是停滞的。

而另外一极，就是在东京、大阪这样的大城市。虹吸效应明显，人口，尤其是年轻人口都往三大都市圈跑，这使得日本大城市的老龄化程度相对较低，房地产市场越发活跃。

拿东京举例，2019年，东京的高龄化率排名日本所有都道府县的第二低（最低的是冲绳县）。日本内阁府预测，到2045年，东京会成为日本高龄化程度最低的城市。

与此同时，东京的房地产市场也是日本最活跃的地区，没有之一。简单列几个数据就知道了。今年6月，日本首都圈二手公寓的成交数量为3262件，与去年相比增加5%，连续4个月同比增多。同时，首都圈二手房每㎡成交单价为59.42万日元/㎡（约3.48万人民币）较去年大幅上涨11.1%，连续14个月同比上涨。

在东京这个大城市，“房荒”才是趋势。好房不愁卖，刚挂牌就被定下的房子有的是。加上日本首都圈的二手公寓成交总价连续8年呈现上升态势，即使在疫情之下，东京房产的价格还能保持坚挺。

这样两极分化严重的现象，才是日本房地产市场真实的样子。所以回过头来看看就很清晰了，为什么在名古屋的乡下买了一套人民币200万左右的一户建会马上降价？

名古屋市的人口只有东京的16%，人口密度与位于东京郊区的小金井市差不多，更别说在名古屋的乡下了。

这样的人口很难支撑得起当地的房地产市场，降价也就不难理解了。所以在这些地区，房子只适合自住，但不适合投资。

在名古屋的乡下买一栋一户建相当于有了一块土地的永久产权。如果不在意租金和未来的投资收益的话，完全可以建造一个自己喜欢的小洋楼，在日本的乡下享受着一种“听取蛙声一片”的静谧。但这样悠闲的生活对于投资来说完全是个灾难。

自从人口普查数据发布之后，越来越多的人开始担忧起中国的老龄化问题。各种数据证明，中国的老龄化速度远比我们想象中要严重，这样快速的老龄化所带来的变化也是迅速的。而我们面对未知的未来，资产配置的打算只能更早，不能更迟。

反观早已“习惯”老龄化的日本现状，正可以为我们提个醒，今后无论是海外投资还是国内投资都要留意老龄化带来的影响。想在日本入手优质资产的，一定看准东京和大阪这两个大城市。其他不了解的城市都很容易掉入老龄化的陷阱。

而想在国内投资房产的，也要认准年轻的一线城市，那里有年轻的人口不断流入，房地产市场活跃，房价也能保值。如果还在想要投资二线城市，甚至三四线小县城，那只能说想岔了。毕竟我们没有日本土地的永久产权，房子贬值的速度要比日本更快。说句实在的，有钱在二三线城市买房，还不如在东京投资一套小公寓。

花大价钱买的房子没过几年就“亏本”，这个故事并不是超现实，正可能是不远的未来。买房是个技术活，选对房子，才能赢在起跑线。价格、收益、地段、升值空间…哪个才是买房重心？